新“国五条”出台后，各地的房地产交易中心和民政局一下子人满为患，人们要不就是连夜过户，要不就是赶着离婚。上海徐汇区的房地产交易中心到晚上12点还在为市民办理过户手续。

据媒体报道，日前，住建部官员已透露新“国五条”地方细则出台时间将为3月底。除了抢在新政实施前买房、卖房，面对政策的变更，普通市民还有更好的办法吗？

?需求第一

德佑地产研究部总监陆骑麟对第一财经日报《财商》分析了新政对一、二手房市场的影响。

按照原本的情况，买卖二手房产生的税费一般是由买、卖双方各自承担，更多的是由买家承担。记者从一些中介了解到，新政出台后，目前的二手房买、卖双方都呈现“混乱”状态：有的房东怕买家不愿意承担高额税费，为了尽快将房子出手，把挂牌价调低；而购房者在看到后纷纷涌过去买，房价又重新上升。

陆骑麟认为，在细则出台之前，对二手房市场短期之内是一个利好。而政策出台之后的1个月到半年左右对新房是一个利好，二手房市场则会受到比较大的打击。但随着一手房出现供不应求的状态，房价有可能上涨，购买一手房的买房者可能会再度考虑二手房，从而拉平两者之间的差距。

那么此时此刻，买房者和卖房者应该怎么办呢？

政策出台是“不可抗力”。陆骑麟表示，作为买房者和卖房者，现在最重要的就是明白自己的需求，不盲从。

从房屋类型看，有购房资格、已经签订合同的二手房买卖双方，应尽早办理完税、过户手续。如果不是急着卖房的二手房房东，不建议为了省税就立即盲目出手。因为新政目前才刚刚出台，从细则制定到真正执行时的力度如何尚为未知数，仓促出手可能导致损失，可以观望。如果是新房购买者，考虑到1个月到半年内新房价格可能会有所上升，若不能等待，还是尽快出手较好。

从需求类型看，陆骑麟认为在上海、北京等大城市的刚需型购房者“提前买房总不会错”。因为这些城市的房价伴随城镇化深入而上涨是大概率事件。

投资型购房者则应该谨慎，新“国五条”非常明确地就是要打击投资性需求，房价大幅上涨的可能性已不大，再加上差额20%的征税要求大大增加了交易成本，最后的投资收益将不一定能达到期望水平。

另外，住建部在回应“个人转让住房严格征收差额20%的个人所得税”时，表示不会误伤刚需。根据2006年国税总局的文件，出售自有住房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；出售5年以上唯一住房的免征个税。改善型“刚需”购房者可得到保护。

避税：风险重重

新政出台后，网上和现实生活中出现了各种避免限购和避税的方式。这些方式是否可行？又会产生哪些后果？

1.假离婚

有两种类型的夫妇会有“假离婚”的需求：

一种是拥有两套房的夫妇，如果想出售其中一套，因为“出售5年以上唯一住房的免征个税”，通过假离婚，变成一人一套，就有可能避免被征税；

另一种是现在有一套房，想买第二套房的夫妇。由于新政规定，在房价增长过快的城市，还将提高二手房的首付比例和按揭贷款利率，如果离了婚，就可以以其中一个人的名义购买“一手房”，实际拥有两套房。

然而，这并不是“离了婚一人一套可以再买一套”的简单算术。上海欧申律师事务所主任丁伟晓指出，一方面，假离婚对债权人会有影响：原本某套房子可能属于夫妻拥有的共同财产，作为债权人有权向夫妻双方主张债权；若夫妻离婚，他可主张的债权就少了一半，这是不公平的。

另一方面，假离婚也导致夫妻双方产生纠纷：首先最直接的，也许你们当时共同出资买了房子，离了婚财产分割完毕后，你对另一个配偶的房屋就没有法律权利了。假如你们买的是一套房，那么这套房就有可能归对方所有；假如你们买的是两套房，但一套是别墅一套是公寓，你也不能要回房屋的差价。其次，假离婚后配偶买的房屋，你也没有主张权，即使运用了共同资金也一样。一旦对方变了心或另有所图，假离婚变成真离婚，除非有白纸黑字的证明，否则要说明之前是“假离婚”会非常困难。

2.阴阳合同

阴阳合同也是一种常见的“避税手段”。中介手中有两份合同：一份成交价格较低的合同交给房地产交易中心，用以评估纳税额度，另一份有真实价格的合同才是买、卖双方成交的合同。

阴阳合同存在很多风险。一般每个地区都会有二手房交易指导价格，如果你报的税太低，将按照地区指导价格进行缴税，甚至有可能不能通过住房交易中心的评估，导致无法在交易中心备案、过户。而且，即使买房真的以虚假合同的价格报税成功，若日后希望出手，因为登记的购买房价较低，出售房屋所获的差额必然高于真实差额，缴税增加，依然得不偿失。

3.以房屋作抵押

网友的智慧是强大的。新政出台后，有人想到了一个“合理避税”的完美方案：“买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。一分钱税没有！”这种做法有可行性吗？

丁伟晓指出，根据我国的担保法和物权法，作为抵押物的房屋是不能直接过户的。如果真的采取上述方法，到时房屋会先进行拍卖，以拍卖款偿清买房者的“债务”。而拍卖是面向公众的，买房者到时是否能保证自己拍得到房屋？买房者的真正目的是拥有房屋而不是获得还款，假如竞争者拍出了更高的价格，把房子拍走了，或者你付出了比原本更高的代价，就非常不值得了。

这种做法也是为了公平、公正。因为债务人在借钱时一般都处于弱势，进行的都是折价抵押，可能100万元的借款需要200万元的房子去抵押。如果在债务人还不出钱时简单地以房屋过户处理，等于让借款人承担了不应有的责任。这是保护债务人的权利。

4.以企业、单位名义购房

为了突破限购，也有人以企业或企事业单位的名义购房。而在丁伟晓看来，“这是最不利的方法”。

“现在是一个并购迭起的时代。假如股权出让，意味着股权下的资产也要出让。公司经营原本可能是股东以出资来承担有限责任，以公司资产对外承担责任；现在由于所有权不明晰，如果你的公司破产了、倒闭了，你的房子也会被查封，变成承担无限责任。”以公司名义购买房子的手续也比较繁琐，需要营业执照、董事会决议、法人代表身份证明、企业章程等等。

“为了防范某种风险而采取的规避方式必然产生另一种风险。”丁伟晓指出。