南都讯 见习记者 陈相利　为规范珠海物业服务收费行为，市发改局日前出台了《珠海市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》(下称《办法》)及《珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准(征求意见稿)》(下称《标准》)，业主和物管今后可根据新制定的“菜单式”的物业收费细则量身选择不同价格服务。根据新标准，高层(有电梯)住宅物业服务收费政府指导价最高收费标准为3元/平方米·月，比原标准多出1.8元；多层(无电梯)住宅物业服务收费政府指导价最高收费标准为1.90元/平方米·月，比原标准多出1.35元。 

收费组合

业主和物业公司定收费“菜单”

据了解，之前的《物业服务收费办法》内容不够细化，服务质量缺乏量化标准，很难在业主与物业服务企业协商确定收费标准时发挥指导作用，容易造成业主拒交物业服务费等矛盾和纠纷。为此，市发改局拟参照广州等城市实行“菜单式”收费模式。

根据《标准》，住宅物业服务细分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，并根据服务内容、要求不同，从高到低再细分为五个服务等级，每个服务等级有量化指标和对应的收费标准。

业主和物业服务企业可根据物业服务内容和对应的收费参考标准，以菜单式组合确定具体收费标准。各项服务可以选择相同的服务等级进行组合，也可以选择不同的服务等级进行组合，物业服务费为各项服务收费的总和。从周边城市的实践经验来看，该收费模式可提高物业服务收费透明度，有利于规范物业服务收费行为。

政府指导价

1/2以上业主同意后物管可申请突破

《办法》指出，物业服务收费根据不同的收费方式和物业性质，分别实行政府指导价和市场调节价。其中，实行包干制的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费，业主大会成立之前实行政府指导价管理；别墅、非住宅、业主大会成立之后或实行市场调节价。而实行酬金制的物业服务收费，实行市场调节价，酬金比例或酬金数额由业主与物业服务企业协商确定。

根据《标准》，珠海住宅物业服务收费政府指导价实行最高收费标准管理。其中高层(有电梯)最高收费标准3元/平方米·月，比原标准多出1.8元；多层(无电梯)最高收费标准1 .90元/平方米·月，比原标准多出1.35元。

 实行政府指导价的物业服务收费，具体收费标准由物业服务企业在政府指导价最高收费标准内与业主协商，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意后确定，并报区价格主管部门备案。

对于物业服务收费标准超过政府指导价的，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意后，物业服务企业应当向所在地的区价格主管部门提出申请。区价格主管部门会同区物业管理行政主管部门初步审核后，报市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门核定。

而实行市场调节价的物业服务收费，其收费形式和收费标准由物业服务企业与业主双方协商确定，并签订物业服务合同。

物业收费

 采取包干制或酬金制

 根据《办法》，业主与物业服务企业可采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

 其中，实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。而实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

 《办法》规定，物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金收支情况有异议的，物业服务企业应当及时进行说明和解释。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。